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La venta corta (short sale) es una venta de bienes raíces en la que el producto de la venta no alcanza a cubrir el saldo de las deudas garantizadas con gravámenes sobre la propiedad, y el propietario no puede pagar la totalidad de esos gravámenes; por ello, los acreedores aceptan liberar su gravamen sobre el inmueble y recibir menos de lo que se les debe. El saldo impago que queda a favor de los acreedores se conoce como deficiencia (deficiency). Los acuerdos de venta corta no liberan necesariamente al deudor de su obligación de pagar esa deficiencia, salvo que las partes lo pacten expresamente. La venta corta se usa a menudo como alternativa a la ejecución hipotecaria, porque reduce los gastos y costos adicionales tanto para el acreedor como para el deudor. La mayoría de los acreedores exige que el deudor demuestre una dificultad económica o financiera que le impide pagar la deficiencia. Entre los acreedores con gravámenes sobre la propiedad pueden estar la hipoteca principal y los acreedores de rango inferior —como segundas hipotecas, líneas de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC) y asociaciones de propietarios (HOA) por cuotas especiales—, y todos ellos deberán aprobar individualmente la solicitud de venta corta si se les pide aceptar menos de lo que se les debe. La mayoría de los grandes acreedores tiene departamentos especiales de mitigación de pérdidas (loss mitigation) que evalúan las solicitudes de venta corta. Con frecuencia usan criterios predeterminados para aprobar al deudor y los términos de la venta. Parte de este proceso consiste en que el acreedor determine el valor actual de mercado del inmueble mediante una evaluación independiente: una tasación, una opinión de precio de un corredor (Broker's Price Opinion) o una opinión de valor de un corredor (BOV). Uno de los aspectos más importantes para el deudor es preparar un expediente de venta corta completo, que incluya la carta de dificultad económica explicando por qué es necesaria la venta corta. Según la política de cada acreedor y el tipo de préstamo, algunos acreedores aceptan solicitudes aunque el deudor esté al día con sus pagos. Debido al enorme número de deudores en mora durante la crisis financiera global de 2008–2012, muchos acreedores adquirieron experiencia en tramitar estas solicitudes; sin embargo, el proceso puede tardar varios meses de principio a fin y a menudo requiere varios niveles de aprobación. Otras partes: algunos acreedores de rango inferior y otras personas con interés en la propiedad pueden objetar los montos que reciben los demás acreedores. Cualquiera de ellos puede impedir una venta corta si se niega a negociar una reducción de su pago para liberar su gravamen. Por eso las ventas cortas tienen un alto riesgo de fracasar, ya sea porque no se logra el acuerdo de todas las partes o porque la aprobación no llega a tiempo para evitar la fecha programada del remate. |